地代相場、賃料見直し、貸地、借地、底地、共有地、相続対策、売却、整理などの土地に関わる問題を私たち専門家が解決します！
大至急！底地（貸宅地）を整理したい
底地の解決手法はこうする！！底地を整理する方法は、『売る』『買う』『交換する』の３つです。
私達がいつも相談者様に聞くことですが、どのような手段で底地を整理するにしても、効率的に底地を整理するポイントは、
「いくらで売りたいのか？（＝いくらのお金が必要か？）」
「いつまでに整理したいのか？（＝期限が迫ってないか？）」
「どのくらい手間をかけるか？（借地人との交渉を含む）」
を明確にして、優先順位をつけることです。
ひとつひとつを説明する前に、結論を一言で言います。
手間はかかるが高い値段で底地を売る方法は･･･
借地人に売却することです。
手っ取り早く底地問題を解消する方法は･･･
底地買取専門の不動産業者に買い取ってもらうことです。
そして、手間をかけてでも最も高い値段で売る方法は･･･
借地人から借地権を買い取って、普通の不動産として売ることです。
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メリット |
デメリット |
| 売って解決 借地人に 売却する |
･最も高値での売却が可能 | ･価格,権利調整に時間がかかる ･売却の準備費用がかかる ･借地人に購入意思,資金が必要 |
| 売って解決 底地買取業者 に売却する |
･早期の売却が可能 ･借地人との交渉が不要 |
･借地人へ売却するより、売却価格が安くなる ･売却の準備費用がかかる |
| 売って解決 共同売却する |
･比較的高値で売却できる ･借地人に買い取り資金がない場合でも売却できる |
･価格,権利調整に時間がかかる ･借地人の同意、協力が必要 ･売却の準備費用がかかる |
| 買って解決 借地権を 買い取る |
･資産価値が向上する ･その後の処分や利用がしやすくなる ･担保価値が上がる ・借地人との関係が解消される ･地代などの管理が不要になる |
･買取資金が必要 ･地代、一時金収入がなくなる ･固定資産税の負担が増える ･借地人の同意,協力が必要 |
| 交換で解決 敷地引き分け法 |
･地主,借地人ともに小額資金でできる ･処分･利用が容易になる ･担保価値が上がる ･借地人との煩わしい関係が解消される ･地代等の管理が不要になる ･一定の要件を満たせば税務上譲渡が無かったものとみなされ、課税の繰延べが可能 |
･地代･一時金収入が無くなる ･固定資産税の負担が増える ･借地人の同意,協力が必要 ･土地の状況によって制約される ･土地が小さくなる ･上の建物を取り壊さなければならない |
| 交換で解決 底地更地 交換法 交換で解決 借地権更地 交換法 |
･地主･借地人ともに多額の手持ち資金がなくても可能 ･処分･利用が容易になる ･担保価値が上がる ･借地人との関係が解消される ･地代等の管理が不要になる ･不要な土地を処分できる（借地権更地交換法） ･土地上の家屋を取り壊さなくてよい ･一定の要件を満たせば税務上譲渡が無かったものとみなされ、課税の繰延べが可能 |
･地代･一時金収入が無くなる ･固定資産税の負担が増える ･借地人の同意･協力が必要 |
底地を『売る』
底地を売却する場合、方法は以下の３つがあります。借地人に売却する
底地を借地人に買い取ってもらう方法です。借地人へ売却すれば借地権が完全所有権になるので、売却相手としては最も理想的といえます。
借地人にとっても、更新時にはまとまった更新料を支払い、建物を建替えるときや借地権を第三者へ譲渡するときには承諾料を支払わなければならないため、金銭的な負担が大きく、借地人の多くは「底地を買い取りたい」と考えています。
底地買取業者に売却する
底地を底地買取業者に売却する方法です。借地人以外の第三者に売却する場合は、「底地買取業者」の他には考えにくいのが実情です。
それは、底地が通常の完全所有権の土地のように一般の流通市場で取引されないからです。
底地は収益性が低いことが多く、収益目的で購入する一般投資家もほぼ皆無でしょう。
急いで売却しなければならない場合や、借地人との交渉が決裂した場合に有効な手段です。
業者の買取価格は更地価格の10％前後が多く、底地割合（1-借地権割合）より低い金額で売却することになります。
共同売却する
借地権と併せて第三者へ売却する方法です。流通性の低い底地だけを売却する場合、売却先が極端に限定されますが、底地と借地権を一緒に売却すれば、購入者にとっては完全所有権の土地を買うのと同じことです。
売却先は一般ユーザーやマンションディベロッパー等が考えられ、底地買取業者へ売却するときほど安く買い叩かれることはありません。
借地権を『買う』
底地を手放したくない場合、方法は大きく分けて２つあります。ひとつは借地人から借地権を買い取る方法です。
借地権を買い取る
借地人から借地権を買い取って、底地を完全所有権の土地に変える方法です。借地人の意向や地主の買取資金の有無等の条件が整えば有効な方法といえます。
借地人と『交換する』
等価交換の方法は、状況によっていくつか選択肢があります。敷地引き分け法
比較的敷地規模が大きい場合、間口が広い場合等のとき、対象地上に存する底地・借地権の両権利を等価交換することによって、お互いが完全所有権の土地を取得する方法です。
底地更地交換法
底地と借地人の別の土地（更地）を交換する方法です。
借地権更地交換法
地主の別の土地（更地）と借地権を交換する方法です。
専門家に意見を求めることが得策です！
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