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底地相談Q&A

底地に関するQ&Aを集めましたのでご参考にしてください。
なお、地代の交渉や借地・共有地に関する書籍もご案内させていただきます。

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Ｑ.地代が周辺相場より安い底地があるのですが、値上げすることはできますか？

Ａ．

契約当時は適切だった地代でも、不動産の時価は時の経過とともに変動しています。数年前に設定した地代が変わらず現在も同じままというケースも多くあります。
現在の地代水準が、地代相場と比較して相応しくない場合には、貸主と借主、つまり当事者同士の話し合いによって地代の変更を行います。
もし、当事者同士で地代変更について話し合いがまとまらず、合意を得ることができない場合には、裁判所に地代の増減額請求に関する調停や賃料増減額に関する訴訟を申し立てることになります。
話し合いの進め方、調停や裁判などの手続、内容証明の効果的な利用の方法などについて、さらに理解を深めたい方は、下記の書籍などが参考になります。

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賃料の値上げについては、下記のページもご参考にしてください。
　　　　賃料の値上げを交渉するには

Ｑ.借地人さんに土地を返してもらえますか？

Ａ．

法律上、土地は地主の物となっていますが、借地人の権利は借地借家法という法律で守られています。地主さんが返して欲しいからといって、借地人が「はいそうですか」と言って返してもらえるものではありません。
訴訟を提訴した場合には、地主に正当事由が必要とされます。
この正当事由が認められるのは実は、非常に難しいものです。地主が「自分の住む場所がなくなって返してもらえなければ生活することができなくなる」などの、相当な理由が必要とされます。
正当事由を証明することができない場合は、時間をかけて借地人と交渉をするしかありません。
その他に認められる理由として、借地で違法行為が行われた場合や、建物が朽廃した場合には、土地を返してもらうことが可能です。

Ｑ.底地は物納できますか？

Ａ．

以下の場合に当てはまる場合は物納が困難になります。
・地代の滞納がある
・地代が供託されている
・建築基準法上の道路に接していない
・借地人等と法的係争がある
・地代が周辺相場に比べて低い
・質権、抵当権その他の担保権が設定されている
・境界線が明確でない土地で、隣接地主から境界線に異議のない旨の了承が得られていない
・隣接地から建物の越境がある、または隣接地に建物が越境している
・所有者が複数で、一部の共有者に物納の意思がない
・契約中に立替等の承諾の特約がある
・地主に不利な特約がある。
・地下に汚染物質がある
上記の項目に当てはまっている底地をお持ちで、物納が難しそうな貸地の場合、生前換金をしておくことをお勧めします。

Ｑ.底地の生前処分のメリットは？

Ａ．

底地を生前処分するメリットには、以下があります。
・相続税を節税できる
・相続税の納税資金を確保することができる
・底地経営による借地人などとのわずらわしい人間関係がなくなる
・底地を売却した資金で、優良な資産（換金しやすい物件・収益性の高い物件）に買い替えて所得の向上を目指す
・底地は地代収入があるので、収益性はあるといえますが、一般的に住宅地での地代が固定資産税の３倍程度、商業地では５倍程度が適正価格とされているので、資産運用効率が非常に低いです。底地を換金してその資金を効率的に運用することにより、所得向上を計ることができます。
・相続財産を分割する作業がしやすくなる
相続人が複数いる場合は、底地を複数の相続人に分けなければなりません。この場合、それぞれの借地人の状況など把握し、地代を相続人で分ける必要があります。底地を相続したものの、管理の方法が分からない。地代を一人で受け取って、他の相続人に分けない。換金したいが意見がまとまらない。などの問題が起こりやすく、親族間に亀裂が発生してしまうケースが多いです。相続の場合には、底地を金銭などの分け易い資産にすることも重要です。

Ｑ.底地の売買が上手くいきません
Ａ．	当事者間での貸地の売買は、人間関係など感情論になりがちで、なかなかスムーズにはいきません。この場合には、このての問題解決の経験が豊富な第三者（底地借地問題に詳しい専門家）に依頼して両者の意見をまとめてもらうことをオススメします。

Ｑ.地代を滞納されています。どうすればいいのか？
Ａ．	早急に内容証明で地代の請求をしましょう。内容証明を利用するのは、催告したという証拠を残すためです。地代滞納については、下記のページもご参考にしてください。　　　地代滞納の対応策

Ｑ.底地の境界を確定（測量）する必要がありますか？

Ａ．

例えば、登記簿上では100坪なのに、実際測ってみたら110坪だったという場合もあります。また境界が不明確で、どこからどこまで借地人に貸しているのか分からなくなっている場合もあります。
底地を物納する場合や、底地を売りたい場合、地代の値上げをする場合の根拠付けなど様々な状況で必要となります。底地借地関係が古くから続いている土地は、測量方法が古く、正確でない場合が良くあります。
きちんとした管理、運用をご希望でしたら、正確な測量をして、境界も明確のすることをお勧めいたします。底地の場合測量作業が難航するケースが多いので、経験のある測量士・不動産業者にお願いしましょう。

Ｑ.更新料の算出の仕方は？

Ａ．

借地人は更新料を支払う法的義務はありません。ですが、更新料は慣習として、借地権更新時の更地価格に借地権割合（国税庁発表の路線価図参照）をかけて、その５％～１０％程度が支払われています。地価が１００万円／坪の場所を５０坪借りていて、借地権割合が６割であれば、１００万円×５０坪×０．６×０．１＝３００万円程度となります。

Ｑ.建物の所有を目的とする賃借権を地主に無断で譲渡した場合、どうなりますか？
Ａ．	無断譲渡を事由として契約を解除された場合、建物をもらい受けた者は、地主に対して時価で建物を買取るよう請求することができます。

Ｑ.名義書換料って何ですか？
Ａ．	賃借権付き建物を譲渡するには地主の承諾が必要ですが、承諾料として名義書換料を要求されることが良くあります。

Ｑ.借地人が死亡すると契約は切れますか？
Ａ．	家族が相続する事が出来、そのまま契約は続行されます。名義変更料などを支払う必要はありません。

Ｑ.地主が死亡したら今までの契約はどうなりますか？
Ａ．	借地権は影響を受けません。前の地主と結んだ期間がそのまま継続されます。

Ｑ.契約を更新しないという特約は有効ですか？
Ａ．	契約書の更新をしないという特約は無効です。しかし裁判になった場合この特約をめぐって正当事由の有無が争われます。

Ｑ.正当事由の有無はどう判断されるんですか？
Ａ．	地主側の事情と借地人側の事情を総合的に判断されますが、なかなか正当事由は認めらません。

Ｑ.底地はいくらで売れるんですか？底地はいくらで買ったらいいんですか？
Ａ．	通常の売買と同様に当事者の自由な行為によって成立する契約ですが、目安としては更地価格×底地割合（1-借地権割合）となります。売りたい側と買いたい側の需給と供給の差に関係します。

Ｑ.底地（貸宅地）の相続が発生しました。
物納するか、第三者に売却するかで検討しています。どちらが有効ですか？

Ａ．

底地（貸宅地）によっては物納するよりも、売却したほうがはるかに有効で、いい結果を生むケースも多々ございます。相続税の納税方法で最も有効な方法は、物納であるという意見が挙げられる事もありますが、底地の専門家としては、物納が必ずしも有効な手段ではないと考えています。その理由は、都市部の一部地域では実勢地価が上昇していますから、底地（貸宅地）によっては、物納の評価額よりも売却価格の方がはるかに高いケースも増えてきています。物納の評価額以上で底地（貸宅地）を売却できれば、相続税を物納ではなく、現金で納めることが可能になり、さらに差額の現金を手元に確保できるのです。底地（貸宅地）を物納するには、税務署に認めてもらえるように幾つもの条件をクリアする必要があります。その為、測量や整地、ケースによっては建物の解体など、様々な諸経費が必要になってきます。また、近年、物納の審査条件が厳しくなっていますので、底地（貸宅地）によっては物納が困難なケースもございます。

Ｑ.底地（貸宅地）をいくつも所有していますが、相続税が心配です。底地（貸宅地）の物納は最近難しいと聞いたのですが、本当ですか？
Ａ．	どのような底地（貸宅地）でも、物納が可能という訳ではありません。

Ｑ.底地（貸宅地）を所有しています。
収益性が低いうえに固定資産税などの負担が重く、相続税も心配です。
売却してもっと収益性の高い物件に買い換えたいのですが

Ａ．

底地（貸宅地）を売却し、そこで得た資金を頭金にして、その3倍～5倍の借入れを行って、収益性の高い優良な収益物件を購入した場合、底地の収入と比べて5倍～10倍の収入を得ることが可能になります。
さらに、借入れをすることにより相続税の軽減も図れます。生前から、いざというときに備えて相続対策をされることをお勧めいたします。

Ｑ.土地（貸宅地）を相続し、いくつか所有しています。
地代の滞納や更新料を払わない借地人さんがいたりして、管理が大変です。
どうすればいいでしょうか？

Ａ．

「底地（貸宅地）の管理」を底地専門の不動産会社に委託
「物件が自宅から遠く管理が行き届かない」、「親から底地を相続したため、地主業を経験した事がなくノウハウがない」、「借地人さんと直接交渉する時間・余裕がない、苦手だ」等のお悩みを持たれている地主様には、底地専門の不動産会社に「底地（貸宅地）の管理」を委託されることをお勧め致します。

Ｑ.地代が周辺相場よりかなり安い状態で底地（貸宅地）を所有しています。
長い間、借地人さんの合意が得られず、地代の値上げができずに悩んでいます。

Ａ．

地主と借地人との間で合意があれば、地代の値上げは可能です。
しかし、借地人との話し合いがうまくいかないケースも多くあります。
このような場合は、内容証明郵便を活用するほか、裁判所に地代の増額請求に関する調停申立を検討します。
調停や裁判などの手続、内容証明の効果的な利用の方法、交渉を有利に進めるための鑑定手法などについて、さらに理解を深めたい方は、下記の書籍などが参考になります。

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賃料の値上げについては、下記のページもご参考にしてください。
　　　　賃料の値上げを交渉するには

Ｑ.底地（貸宅地）を処分する必要があり、借地人さんに売却したい。
借地人さんとの直接交渉が上手くいきません。どうしたらよいのでしょうか？

Ａ．

底地専門の不動産会社に「底地（貸宅地）の業務委託」を依頼
底地（貸宅地）を処分する必要があるが、「借地人さんとの直接交渉が上手くいかない」、「借地人さんとの関係がデリケートで直接交渉がしづらい」等のお悩みを持たれている地主様には、底地専門の不動産会社に「底地（貸宅地）の業務委託」を依頼されることをお勧めいたします。
当事者間での交渉がうまくいかない場合でも、第三者（専門会社）の仲介をたてる事により交渉がスムーズに行われるケースが多いです。
また、地主様にも借地人さんにも、それぞれ事情があり、それらの事情によって柔軟に対応し、解決方法を検討することが大切です。単に「借地人さんに底地（貸宅地）を売却する」という方法だけではなく、「底地（貸宅地）の買取り」や「等価交換」、「借地権の買戻し」等の方法を含めて検討した方が、結果的により良い解決方法を導き出せるケースも多々あります。

Ｑ.底地（貸宅地）を不動産業者に売却したいと思っています。
底地の売却時に発生する、借地人さんとのトラブルにはどんなものがありますか？

Ａ．

【借地人さんからの問い合せに対応】
底地を不動産業者に売却される際に発生する、一番多いトラブルです。
地主様が底地を不動産会社に売却される際に、借地人さんから地主様に対する問い合せが多々あります。例えば、「いくらで売りましたか？」「どこの会社に売りましたか？」「なぜ、売ったのですか？」等の質問です。借地人さんからのこれらの質問に、地主様ご自身が、直接対応されますと、感情論になりトラブルの原因になるケースがあります。
そこで弊社は、売買契約締結後、地主様と弊社の連名で底地を売却した旨を書面で通知し、借地人さんにご挨拶に伺います。その後、借地人さんとの交渉や話し合い等、弊社が全て対応し解決致します。ご安心ください。
借地人さんが代理人をたて、交渉するケース
借地人さんが代理人をたてるケースがあります。例えば、弁護士・不動産業者・借地借家人組合等です。このような場合も上記と同様、代理人との交渉や話し合い等、弊社が全て対応致します。安心して弊社にお任せください。
地代の不払い・供託されるケース
弊社と底地の売買契約締結後、決済までの期間、弊社が地主様の底地の管理を致します。もちろん地代の集金も責任を持って行います。万一、この間に地代の不払いが発生した場合、供託された場合でも、弊社が地代を全額負担し、地主様にお支払い致します。
測量を実施する際の交渉・立会い
売買契約条件といたしまして、実測量後の引渡しとさせて頂きます。測量を実施する際、隣地との交渉や立会い、借地境を確定するのにトラブルが発生し、多少お時間を要するケースがあります。実務上は立会いは最低1回はは地主にも同席して頂きます。安心して弊社にお任せください。地主様が底地（貸宅地）をご売却の際に発生する問題を解決致します。

Ｑ.借地人さんの承諾なしに、第三者に売却することは可能ですか？
底地（貸宅地）を第三者に売却した場合、借地人さんはどうなりますか？

Ａ．

借地人さんの承諾がなくても、底地（貸宅地）を第三者に売却することは可能です。
借地人さんが、借地権を第三者に売却する際には、地主様の承諾が必ず必要です。しかし、地主様が底地（貸宅地）を第三者に売却する際には、借地人さんの承諾は一切必要ありません。法的にも何ら問題ありません。
売買契約締結後のスケジュール
売買契約締結後、地主様と弊社の連名で底地を売却した旨を書面で通知し、借地人さんにご挨拶に伺います。その後、借地人さんとの交渉や話し合い等、弊社が全て対応し解決致します。地主様のお手を煩わせることは一切ありませんので、ご安心ください。また、借地人さんにもそれぞれ事情があり、それらの状況に応じて柔軟に対応し、解決方法を検討して参ります。現状維持、借地権の購入、等価交換等の方法を含めて借地人さんにとってもメリットがあるプランをご提案します。きちんと話合いをし、借地人さんにご納得いただける方法を決定し解決致しますので、その点もご安心ください。

Ｑ.所有している底地（貸宅地）の借地人さんから、
「建替えをしたい」と申入れがありました。断ることは可能でしょうか？

Ａ．

建替えの拒絶は難しいと思われます。
断ればおそらく調停や裁判になると思います。その場合、建替えを認める判決が出ていますので建替えの拒絶は難しいと思われます。
但し、借地人さんが地主様に建替承諾料を払うという判決も同時に出ています。ですから建替えの申し入れがあった際に借地人さんに建替承諾料を請求することは可能です。

Ｑ.旧法で底地（貸宅地）を貸しています。
借地人さんから返してもらうことは可能でしょうか？

Ａ．

借地人さんが合意しなければ、返してもらう事はできません。
底地（貸宅地）は地主のものです。しかしながら、借地権者の権利は旧借地借家法という法律で強く守られています。訴訟を提訴する場合、地主様の正当理由が必要で、それを証明しなくてはなりません。地主に正当事由が認められない限りは借地権の返還はまず困難だと思います。例えば地主の住む所がない等の特段な事由がないと正当事由として認められません。
どうしても、ご所有の底地（貸宅地）の返還を希望される場合、最終的にはそれ相応の金額で借地権を買い戻すことになると思います。その場合でも、借地人さんの合意を得ることが必要になります。

Ｑ.土地（貸宅地）を複数で共有所有しています。
私は売却したいと思っていますが、共有者が反対していて困っています。
何か良い解決策はありませんか？

Ａ．

「共有物分割」という方法があります。
ご自身の持分のみの売却も可能ですが、その場合は評価が通常よりも下がりますので、お勧めできません。一番良い方法としては共有物分割が良いと思います。測量を行い持分に応じて底地を分筆し、個々の所有にした上で売却します。若しくは共有者の持分を買取り、１００％の自己所有にして底地権を売却します。このどちらかが最善策だと思います。
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借地人様のＱ＆Ａ

Ｑ.借地権を譲渡したいんですが
Ａ．	借地権には地上権と賃借権の2種類があります。地上権であるケースは少なく、賃借権の譲渡となると、地主の承諾が必要となります。

Ｑ.地主の承諾が得られず、建物の譲渡ができない場合には？
Ａ．	裁判所の許可を得て譲渡する方法もあります。

Ｑ.地主が土地（底地）を売却した場合はどうなりますか？
Ａ．	土地が売却されても、借地権（地上権、賃借権）の登記がされていれば、新たな地主に対しても、借地権を主張できます。借地権登記がなされてなくても、借地上の建物が登記されていれば対抗できます。

Ｑ.借地権はいくらで売れますか？
Ａ．	底地の売買で答えたように目安はありますが、まず初めにその地域の特性、地主の承諾をもらえるかなどの問題があります。地主の承諾料などを差し引くと実際の手取りは借地権割合にならない場合が多いです。

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借地人様のＱ＆Ａ

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