地代滞納の対応策

 　私どもの事務所には、多くの地主の方からさまざまな相談が寄せられてきます。
　「借地人が地代を支払ってくれないがどうすればよいだろうか」といった内容です。借地権は地代の支払いが前提となる法的権利です。地代の支払いは借地人にとって自らの権利を守るための生命線であるはずです。それにもかかわらず、地代が滞納されるケースがあります。

地代滞納は、地主に対する借地人の甘え、借地人の社会的常識がないことが原因

　借地人が地代を支払わなければならないことは通常、賃貸借契約によって定められています。地代を支払わないということは法的には「債務不履行」ということになります。このような借地人には、地代滞納は大きなルール違反であることを強く認識させる必要があります。

支払いの請求をする（ご本人で出来る手続き）

　まずは、支払いの請求をすることになります。支払いの請求をしたという事実を明確にするためです。裁判の証拠になりますので、滞納した地代の支払い請求は、「内容証明郵便」を使いましょう。内容証明郵便であれば、相手方も正式な請求として受け取る可能性が高いといえます。

　書面の書式は、下記の書籍「地主のお役立ち書式集」などが参考になります。
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裁判所の手続きを利用する（ご本人で出来る手続き）

　それでも地代の支払いがなされない場合には裁判所の手続きを利用することになります。通常訴訟を提起する前に「支払督促」又は「少額訴訟」という、より簡単な手続きを利用することをお勧めします。
　弁護士や司法書士などの法律の専門家に依頼して行う方も多いですが、通常の訴訟に比べて手続きが簡単ですのでご本人で手続きを行う方も珍しくありません。

訴訟を提起する（法律の専門家に依頼するのが一般的）

　借地人の地代滞納に対し支払督促や少額訴訟をしても、相手方が異議を申し立てるなどして決着が付かなかったときは、通常訴訟を提起することになります。通常訴訟では、弁護士などの法律の専門家に依頼するのが一般的です。
　そして、勝訴判決などがなされてもなお支払いがなされないときは、勝訴判決などを「債務名義」として強制執行を行うことになります。裁判所によって借地人の財産を差し押さえるなどして、強制的に地代を徴収するのです。
　但し、債務名義を得たとしても、借地人に資力がなければ支払いを受けることができません。そのため、地主からは「いっそのこと借地を返してほしい」といった希望がでてくるでしょう。
　この場合、土地賃貸借契約の契約解除と建物収去土地明渡請求をすることになり、弁護士に依頼することになります。しかし、滞納された地代を回収することはできないでしょうし、裁判費用や弁護士費用に加えて、建物の取壊しや家財一式処分にかかる費用まで、地主が負担することにもなりかねません。

早めに不動産の専門家に相談しましょう

　地主になるべく負担がかからないような手がないかどうか、早い段階で信頼できる不動産の専門家に依頼することをお勧めします。解決に向けた方針をどう立てるか、地主ご自身で出来る手続きのアドバイス、不動産に強い弁護士や司法書士などの専門家の紹介など、プロならではの提案を受けることが解決の近道となります。
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