底地・借地権を売買するときの注意点


借地権・底地の売買は、所有権を前提とした戸建住宅、マンションなどの一般的な流通物件と比較すると、不動産取引自体はあまり数多くはありません。
また、専門に扱っている不動産鑑定士がいないのも現状です。
そこで具体的に借地権の売却にあたって、注意するべきポイントを以下に整理してみました。

(1)信頼できる相談先を選ぶこと

借地権売却の相談先を間違える大変なことになります。
借地権と底地を区別できずに勘違いしたまま、いい加減なアドバイスをしている不動産業者もなかにはいるようです。
まずは精通している不動産鑑定士、不動産業者、弁護士を見つけることが必要です。

(2)売却価格の査定

借地権の売却先の第一候補は、地主になります。
そこで、まず地主に売却したい旨を伝えることになります。
しかし、きちんとした調査・裏づけに基づく売却希望価格を地主にお伝えできないと「こんな価格をもってくるなんて、あの借地人は非常識だ、失礼だ」と言われてしまい、これまで円満な関係を築いてきたのに、その関係を一度で壊してしまうことになりかねません。
ですので、一体いくらで売却できるのか？を事前に知っておくことが必要です。
借地権の価格は、理論的には更地の70％などといわれるかもしれませんが、実際に売れる価格と理論的な価格とは開きが大きいものです。
実際に売れる価格をきちんと鑑定評価してもらいましょう。

(3)承諾の有無と費用

借地権の無断譲渡は、違法行為であり、借地権の権利を消滅させてしまう可能性があります。
地主の承諾がとれるのか、承諾の費用はいくら位かもあわせて把握しておきたいところです。

(4)地主以外の第三者への売却

地主によっては、「借地権を買い取る資金がないので、借地権を第三者に売却することを承諾するので、借地権を売却してもいいですよ」といわれることがあります。
この場合には、地主に支払う各種の承諾料等が発生する場合がありますので事前に確認しておく必要があります。

(5)借地権の譲渡承諾料

借地権を第三者に売却する旨の承諾に対して地主に支払う一時金のことを言います。

(6)既存建物を取壊す場合の建替え承諾料

現状の建物をそのまま利用したいという第三者が見つかればよいのですが、通常のケースでは既存建物は古いため、取壊すことが多いと思います。
新築の建物を再建築する場合は建替えを承諾することに対して地主に支払う一時金が必要です。

(7)リフォームする場合の増改築承諾料

既存建物を取壊さずに、リフォームする場合は、その程度によって地主に増改築承諾料の支払いが必要になるケースがあります。

(8)建物取壊し費用

建物取壊しを条件として売却する場合は、売主側で取壊しをして引き渡す必要があります。

(9)銀行融資を使う場合の地主の同意書

第三者が銀行から借入れをおこして借地権を購入する場合は、銀行によって地主の同意書を取得するよう借地人に求めるケースが多くあります。
地主と銀行との間で「借地人の地代不払などで土地賃貸借契約を解除する場合には銀行の同意を必要とする」などの地主の権利を制限する旨の契約を求められるためです。
地主の実印と印鑑証明書が必要になり、地主の権利を一方的に制限する内容が多いため、金銭的な対価の支払いなしには、地主の同意を得ることは難しいのが通常です。

(10)境界の確定

借地権の境界と土地の境界は必ずしも一致するとは限りません。
境界を確定するためには費用がかかります。

底地・借地権を売買するときの注意点


借地権・底地の売買は、所有権を前提とした戸建住宅、マンションなどの一般的な流通物件と比較すると、不動産取引自体はあまり数多くはありません。
また、専門に扱っている不動産鑑定士がいないのも現状です。
そこで具体的に借地権の売却にあたって、注意するべきポイントを以下に整理してみました。

(1)信頼できる相談先を選ぶこと

借地権売却の相談先を間違える大変なことになります。
借地権と底地を区別できずに勘違いしたまま、いい加減なアドバイスをしている不動産業者もなかにはいるようです。
まずは精通している不動産鑑定士、不動産業者、弁護士を見つけることが必要です。

(2)売却価格の査定

借地権の売却先の第一候補は、地主になります。
そこで、まず地主に売却したい旨を伝えることになります。
しかし、きちんとした調査・裏づけに基づく売却希望価格を地主にお伝えできないと「こんな価格をもってくるなんて、あの借地人は非常識だ、失礼だ」と言われてしまい、これまで円満な関係を築いてきたのに、その関係を一度で壊してしまうことになりかねません。
ですので、一体いくらで売却できるのか？を事前に知っておくことが必要です。
借地権の価格は、理論的には更地の70％などといわれるかもしれませんが、実際に売れる価格と理論的な価格とは開きが大きいものです。
実際に売れる価格をきちんと鑑定評価してもらいましょう。

(3)承諾の有無と費用

借地権の無断譲渡は、違法行為であり、借地権の権利を消滅させてしまう可能性があります。
地主の承諾がとれるのか、承諾の費用はいくら位かもあわせて把握しておきたいところです。

(4)地主以外の第三者への売却

地主によっては、「借地権を買い取る資金がないので、借地権を第三者に売却することを承諾するので、借地権を売却してもいいですよ」といわれることがあります。
この場合には、地主に支払う各種の承諾料等が発生する場合がありますので事前に確認しておく必要があります。

(5)借地権の譲渡承諾料

借地権を第三者に売却する旨の承諾に対して地主に支払う一時金のことを言います。

(6)既存建物を取壊す場合の建替え承諾料

現状の建物をそのまま利用したいという第三者が見つかればよいのですが、通常のケースでは既存建物は古いため、取壊すことが多いと思います。
新築の建物を再建築する場合は建替えを承諾することに対して地主に支払う一時金が必要です。

(7)リフォームする場合の増改築承諾料

既存建物を取壊さずに、リフォームする場合は、その程度によって地主に増改築承諾料の支払いが必要になるケースがあります。

(8)建物取壊し費用

建物取壊しを条件として売却する場合は、売主側で取壊しをして引き渡す必要があります。

(9)銀行融資を使う場合の地主の同意書

第三者が銀行から借入れをおこして借地権を購入する場合は、銀行によって地主の同意書を取得するよう借地人に求めるケースが多くあります。
地主と銀行との間で「借地人の地代不払などで土地賃貸借契約を解除する場合には銀行の同意を必要とする」などの地主の権利を制限する旨の契約を求められるためです。
地主の実印と印鑑証明書が必要になり、地主の権利を一方的に制限する内容が多いため、金銭的な対価の支払いなしには、地主の同意を得ることは難しいのが通常です。

(10)境界の確定

借地権の境界と土地の境界は必ずしも一致するとは限りません。
境界を確定するためには費用がかかります。