売却・担保の鑑定実例

借地権がらみの不動産の価格評価は実に複雑で、かつかなり高度な専門性を要します。
ここでは、弊社が担当させていただきました評価実例一部をご紹介致します。

評価概要

物件の所在 東京都台東区
用途地域 第1種住居地域
道　　路 6ｍ区道
地　　積 400㎡
有効地積 390㎡　（現地調査よりセットバック約10㎡）
想定分譲戸数 4区画
区画あたり 98㎡
月額地代 15,000円／区画
地代総額 15,000円 × 4区画 ＝ 60,000円
路線価 255,000円/㎡
路線価評価 255,000円/㎡　×　390㎡　×　(借地権割合)70％　≒　69,600,000円

第三者への売却評価実務

①建売総額（戸あたり）
　32,000,000円 × ４戸 ＝　 128,000,000円 （売上予測）
②建築費用（戸あたり）
　15,000,000円 × ４戸 ＝　 60,000,000円 （建築費用）
③販売費及び一般管理費
　128,000,000円 × 10% ＝ 12,800,000円 （販管費）
④建替え承諾料(更地価格)
　90,800,000円 × 5％ ＝ 4,540,000円 （建替承諾料）
➄建物取壊し費用
　借地人負担を前提とした。 0円 
⑥仲介手数料
   1,150,000円 （仲介手数料）
⑦適正利益     
　利益率12％    15,360,000円 （戸あたり粗利）　3,840,000円
⑧借地権購入可能価格
　①売上予測 － （②建築費用＋③販管費＋④建築承諾料＋➄取壊費用＋⑥仲介手数料＋⑦業者適正利益）
 34,150,000円 

売却によって得られる借地権者の手取り金額の査定

①借地権売却価格
  上記より 34,150,000円 （借地権売却価格）
②仲介手数料
    1,138,725円 （売却時仲介手数料）
③地主への譲渡承諾料
    6,360,000円 （譲渡承諾料）
④建物取壊費用
    4,650,000円 （建物取壊費用）
➄借地人の手取り額
　①借地権売却価格－（②仲介手数料＋③地主への譲渡承諾料＋④建物取壊費用）
　22,000,000円 （借地人の手取り額）

鑑定評価のポイント

相続税路線価を用いた借地権評価額は　69,600,000円なのに対して、実際に売却可能な金額として鑑定評価を行った結果、34,150,000円と判定された。
その他費用も考慮すると実際の借地人の手取り額は22,000,000円という鑑定結果がでた。
諸経費なども含めて計算できるので、単なる借地権の評価にとどまらない判定結果ができた。