新規賃料設定と継続賃料設定

賃料の基本的な考え方として、新規賃料と継続賃料の２種類があります。
新規賃料とは、対象土地について「新規」に賃料を設定する場合の賃料水準をいいます。
現在の借地権の多くは、戦前からの借地契約を引き続いている場合が多く、借地権として新規の地代を設定する機会はまずないでしょう。

ただし、借地権を第三者に売却するときには、現在の借地人に譲渡の承諾をすることの条件のひとつに追加して新規賃料の水準での地代改定を申し伝えておくこともできます。

また、土地賃貸借契約書（ドラフト案）も併せて提示をしておけば地主にとってメリットがありますし、借地権を第三者に売却する借地人にとっても条件が明確になりますので、双方にとって後々のトラブルを事前に防止することになります。

次に、継続賃料とは、現に賃貸借している土地について「賃料改定」を前提とした賃料水準をいいます。
固定資産税・都市計画税があがったから現行の地代を見直したい等の理由で改定を申し出たり、申し出を受けることになります。

ただ、継続賃料は、現行の土地賃貸借契約を継続していくことが前提ですので、地域の現在の新規地代相場まで値上げできないことに注意しましょう。
裁判例でも現行の低い賃料と、地域の新規賃料相場の間ぐらいが継続賃料として適正判断を下されるケースが多いようです。



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