地代の相場と算定方法

(1)地代の相場


地代の相場というと、よく固定資産税・都市計画税の2~3倍と耳にします。
しかし、この2~3倍というのは、実は必ずしも正解ではないことを知っていますか?

税金は、土地の利用状況によって、税額の算定方法が異なります。
隣接する土地でも、4~5倍の税額の差が生じることもあります。
税金だけで判断した地代水準は、土地の資産価値を適正に反映することはできません。

地代の相場を調査した結果、実際は4~5倍だったり、もっと高いケースも
少なくありません。一方、思ったより低かったケースもあります。

東京都内と地方都市では、同じ住宅地であっても地代水準はちがいます。

地代の適正水準は、地域によって相場があります。

なぜなら、もともと地代水準は、土地の資産価値を反映するものだからです。

そして、契約内容や借地の面積、有効利用の程度によって違ってきます。

安易に、固定資産税・都市計画税の倍率だけで高い、安いと一概には言えませんのでご注意ください。


地代の相場は、実際の事例を収集したり、近隣の土地賃貸借契約の内容を調べることで分かります。
可能な限り、同じ地域にお住まいの地主や借地人などに聞いてみてください。
複数の事例を収集して地域の平均的な水準を調べることがポイントです。


ほかに、ご自身で理論的に計算する方法もあります。
下記の(3)不動産鑑定による算定方法鑑定事例のページをぜひご参照ください。


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(2)算定方法

借地の地代が適正かどうかを正確に判定するためには、不動産鑑定による方法以外にありません。
しかし、実務的には地代が適正かどうかを簡易的に判断するにあたって「固定資産税・都市計画税の3~4倍程度」と税額をひとつの目安にすることが多いと思います。
これは、税金という基準で判断する方が計算しやすく、借地人・地主双方にとってコンセンサス(意見の一致、合意)を得やすいためです。ただし、地代水準には相場がありますので注意が必要です。


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(3)不動産鑑定による算定方法

不動産鑑定では、次のような方法が採用されています。

◇差額配分法

現行地代と新規地代との間の差額賃料のうち、貸主に配分する部分を判定し、改定前の現行賃料に加算して、改定後の地代を求める方法です。
差額の配分方法は、契約の内容、契約締結の経緯などを調査分析し、合理的な根拠に基づき行うこととなります。

◇スライド法

現行賃料を決めた時点の地代に経済情勢等に応じた変動率を乗じて求めることになります。
つまり、「改定後の地代=改定前の地代(現行地代)×変動率」となります。

◇利回り法

基礎価格に適正利回りを乗じて固定資産税・都市計画税を加算して求める方法です。
つまり、「改定後の地代=基礎価格×適正利回り+必要諸経費(固定資産税・都市計画税)」となります。

◇賃貸事例比較法

近隣の地代の改定事例を収集して適切な事例の選択を行い、事情補正、時点修正、地域要因の比較、個別的要因の比較、契約内容の比較を行って求める方法です。

◇公租公課倍率法

不動産鑑定評価基準には明記されていない手法です。しかし、近隣の地代水準を比較する方法として分かりやすい点で裁判所でも参考にされています。賃貸事例比較を補完する検証方法となります。


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◇各手法のウエイト付け

上記4種類(又は5種類)のいずれの方法も長所・短所があり、また資料の収集状況などによって各手法によって求められた試算地代の説得力が変わってきます。実務上は、これらの説得力に応じて価格(試算賃料)のウエイト付けすることによって、適正地代を算出することになります。



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